Der Eigenmietwert wurde in der Schweiz erstmals 1915 infolge des Ersten Weltkrieges eingeführt. Neben der Krisenfinanzierung sollte er auch sicherstellen, dass Wohneigentümerinnen und -eigentümer steuerlich gleich behandelt werden wie Mieterinnen und Mieter – indem sie einen fiktiven Mietwert als Einkommen versteuern mussten. Nach Jahrzehnten politischer Diskussionen hat die Schweizer Bevölkerung am 28. September 2025 der Abschaffung dieses Systems zugestimmt. Der genaue Zeitpunkt des Inkrafttretens steht noch nicht fest, doch der Systemwechsel ist beschlossene Sache – und bringt grosse Veränderungen für alle Immobilienbesitzerinnen und -besitzer.

Keine Eigenmietwertbesteuerung mehr
Künftig entfällt die Pflicht, den Eigenmietwert für selbstbewohntes Wohn­eigentum – sowohl für Haupt- als auch für Zweitwohnungen – als Einkommen zu deklarieren. Damit wird ein langjähriger Kritikpunkt vieler Eigentümerinnen und Eigentümer beseitigt.

Einschränkung des Schuldzinsenabzugs
Mit dem Wegfall des Eigenmietwerts wird auch der bisher grosszügige Abzug privater Schuldzinsen stark eingeschränkt. Nur wer Liegenschaften vermietet oder verpachtet, kann Schuldzinsen anteilsmässig zum vermieteten Anteil des Gesamtvermögens abziehen. Für rein selbstgenutzte Immobilien entfällt dieser Abzug grundsätzlich. Ersterwerber profitieren übergangsweise von einem begrenzten Zinsabzug – maximal 10’000 Franken bei Ehepaaren bzw. 5’000 Franken bei Einzelpersonen, abnehmend über einen Zeitraum von zehn Jahren.

Wegfall des Unterhaltskostenabzugs
Unterhaltskosten, Versicherungsprämien und weitere Liegenschaftsausgaben können künftig nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden, sofern es sich um selbstbewohntes Eigentum handelt. Für vermietete Objekte bleibt der Abzug bestehen.

Energie- und Umweltmassnahmen
Die Kantone können weiterhin Abzüge für energetische Sanierungen oder Umweltschutzmassnahmen gewähren. Auf Bundesebene entfallen diese jedoch. Damit wird die Förderung energieeffizienter Gebäude stärker zur kantonalen Aufgabe.

Neue Steuer auf Zweitliegenschaften
Künftig dürfen die Kantone eine sogenannte Objektsteuer für Zweitwohnungen einführen. Diese soll vor allem in Tourismusregionen den Wegfall der Eigenmietwertbesteuerung kompensieren. Ob und in welchem Umfang diese Steuer erhoben wird, entscheidet jeder Kanton selbst.

Was bedeutet das für Eigentümerinnen und Eigentümer?
Die Steuerlast verschiebt sich: Wer hohe Hypotheken hat und bisher stark vom Schuldzinsenabzug profitierte, wird künftig tendenziell mehr Steuern zahlen. Umgekehrt dürften schuldenfreie Eigentümer entlastet werden, da der fiktive Eigenmietwert wegfällt. Zudem rückt die Unterscheidung zwischen selbstbewohntem und vermietetem Eigentum stärker in den Fokus – während Renditeobjekte steuerlich weitgehend im alten System verbleiben.

Hypothekarsituation prüfen
Da Schuldzinsen künftig kaum mehr abzugsfähig sind, lohnt es sich, die Finanzierung zu überprüfen. Eine schrittweise Amortisation kann langfristig Vorteile bringen.

Sanierungen planen
Wer grössere Renovationen oder energetische Verbesserungen plant, sollte den Zeitpunkt sorgfältig abstimmen. Bis zum Inkrafttreten der Reform gelten die bisherigen Abzugsregeln – wer jetzt investiert, profitiert steuerlich noch davon.

Dokumentation der Aufwendungen
Auch wenn viele Abzüge wegfallen, bleibt es wichtig, alle Investitionen sauber zu dokumentieren. Energiesparende Massnahmen könnten kantonal weiterhin abzugsfähig bleiben – und alle übrigen Investitionen sind später für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer von Bedeutung.

Zweitliegenschaften im Blick behalten
In touristischen Regionen könnte eine neue Objektsteuer eingeführt werden. Eigentümer sollten deshalb aufmerksam verfolgen, wie ihr Kanton die neue Regelung umsetzt.

Langfristige Steuerplanung
Der Wegfall des Eigenmietwertes verändert die Spielregeln. Es lohnt sich, gemeinsam mit einer Fachperson die eigene Steuer- und Finanzstrategie zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen.