13. Januar 2024

Steuerrecht #7: Vorsicht bei der familieninternen Liegenschaftenübertragung

Wird eine Liegenschaft familienintern zu Lebzeiten auf die Kinder übertragen, muss beachtet werden, dass dies nicht immer steuerneutral erfolgt.

Wird dabei die Hypothek übernommen und allenfalls dem Veräusserer ein unentgeltliches Wohnrecht eingeräumt, kann die Transaktion Grundstückgewinnsteuerfolgen auslösen. Die Gegenleistung für den Verkäufer wird in der Ablösung der Hypothek und in der Einräumung des unentgeltlichen Wohnrechtes (zum Kapitalwert) gesehen. Damit bei der Grundstückgewinnsteuer ein Aufschub gewährt wird, muss die erhaltene Gegenleistung in einem offensichtlichen Missverhältnis zum Verkehrswert stehen – erst dann wird von einem gemischten Erbvorbezug (Schenkung) ausgegangen, was ein Steueraufschub zur Folge hat. Nachfolgend werden die Praxen des Kantons Zürich, Schaffhausen und Thurgau aufgezeigt:

Zürich:
Besteht zwischen der erhaltenen Gegenleistung und dem nach anerkannten Methoden geschätzten Verkehrswert des Grundstücks ein offensichtliches, in die Augen springendes Missverhältnis von mindestens 25 % des Verkehrswerts, so wird bei der Übernahme von einem gemischten Erbvorbezug bzw. Schenkung ausgegangen, was zu einem (vollständigen) Steueraufschub bei der Grundstückgewinnsteuer führt (vgl. VGer ZH, 4.11.2003, StE 2004 B 42.32 Nr. 7).

Schaffhausen:
Erbvorbezug oder eine Schenkung liegen vor, wenn der Erlös, den die veräussernde Person erhält, weniger als 80 % des Verkehrswertes ausmacht. Als Verkehrswert gilt der vom Amt für Grundstückschätzungen (AGS) auf den Zeitpunkt der Handänderung geschätzte Wert oder eine vergleichbare Verkehrswertschätzung durch Dritte. Hierbei ist zu beachten, dass die Anforderungen seitens der Steuerbehörden an ein Drittgutachten relativ hoch sind. Es ist zu empfehlen, eine Schätzung vom AGS einzuholen (Vornahme einer ausführlichen Verkehrswert-Expertise gemäss § 29 Abs. 1 der Verordnung über die Bewertung der Grundstücke (sh.ch/CMS/Webseite/Kanton-Schaffhausen/Beh-rde/Verwaltung/Volkswirtschaftsdepartement/Amt-f-r-Grundst-cksch-tzungen-104907-DE.html)).
Liegt keine solche Schätzung vor, wird der Verkehrswert auf der Basis des im Zeitpunkt der Handänderung geltenden Steuerwertes wie folgt berechnet:
Überbaute Grundstücke Steuerwert x 140 % = Verkehrswert
Nicht überbaute Grundstücke Steuerwert x 300 % = Verkehrswert
Ausführliche Informationen zu diesem Thema sind in der Dienstanleitung zum Schaffhauser Steuergesetz Art. 112 Nr. 1 (sh.lexican.cloud/Project/Details/KArfO5bFd0CkaahGqsNmbQ/article/bfgYCGGSKllMHymS) zu finden.

Thurgau:
Der vollständige Steueraufschub bei der Grundstückgewinnsteuer wird gewährt, wenn die Differenz 25% zwischen Kaufpreis und Verkehrswert übersteigt (es wird vermutungsweise von einer gemischten Schenkung ausgegangen). Liegt der Übernahmewert unter dem Steuerwert der Liegenschaften, wird im Rahmen einer natürlichen Vermutung von einer gemischten Schenkung ausgegangen, da der amtliche Steuerwert regelmässig deutlich unter dem Verkehrswert liegen dürfte.
Weitere Informationen sind in der Thurgauer Steuerpraxis StP 129 Nr. 3 Grundstückgewinnsteuer: gemischte Schenkung erhältlich (steuerpraxis.tg.ch/steuerpraxis/2023-07/stp-129-nr-3-grundstuckgewinnsteuer-gemischte-sche).

Um böse Überraschungen zu vermeiden, lohnt es sich, die Transaktion frühzeitig zu planen – wir unterstützen Sie gerne dabei.

 
Tobias Ehrensberger

Leiter Standort Winterthur
Dipl. Treuhandexperte, LL.M. UZH in International Tax Law