13. April 2024

Steuerrecht #8: Berechnung Vermögenssteuerwert und Eigenmietwert bei ausländischen Liegenschaften

Ist eine natürliche Person in der Schweiz unbeschränkt steuerpflichtig, müssen in der Steuererklärung sämtliche weltweiten Einkünfte und Vermögenswerte deklariert werden. Um dem sog. Territorialitätsprinzip gerecht zu werden, erstreckt sich die unbeschränkte Steuerpflicht jedoch nicht auf Geschäftsbetriebe, Betriebstätten und Grundstücken im Ausland (Art. 6 Abs. 1 DBG). Die Steuerausscheidung bei ausländischen Grundstücken erfolgt nach der objektmässigen Methode, die Schulden und Schuldzinsen werden proportional – nach Lager aller (Brutto-) Aktiven verlegt.

Die Befreiung von ausländischen Liegenschaften erfolgt mit Progressionsvorbehalt. Dies hat zur Folge, dass die ausländischen Liegenschaften für die Bestimmung des anzuwendenden Steuersatzes bewertet werden müssen. In einem kürzlich – zur Publikation vorgesehenen – ergangenen Entscheid (BGer 9C_475/2023 vom 12. März 2024) hat das Bundesgericht zur Bewertung einer ausländischen Liegenschaft ausführlich Stellung genommen. Grundsätzlich sind sowohl für die Bewertung des Vermögenssteuerwertes als auch die Bestimmung des Eigenmietwertes die auf inländische Objekte anwendbaren Bewertungsregeln heranzuziehen (E. 3.4.1 und E. 4.1).
Praxis Kanton Schaffhausen:
Vermögenssteuerwert:
Kaufpreis der Liegenschaft x Stichtagskurs per Kaufdatum x 80% = Vermögenssteuerwert
Eigenmietwert:
Vermögenssteuerwert x 6% = Brutto-Eigenmietwert bzw. 5% Netto-Eigenmietwert (unter Berücksichtigung des Pauschalabzuges für Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten).

Praxis Kanton Zürich
Vermögenssteuerwert:
Kaufpreis der Liegenschaft x Stichtagskurs per Kaufdatum x 70% = Vermögenssteuerwert
Eigenmietwert:
Vermögenssteuerwert x 3.5% (für Einfamilienhäuser bzw. 4.25% für Stockwerkeigentum) = Brutto-Eigenmietwert ./. 20% Pauschalabzuges für Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten.

Dem Grundeigentümer bleibt in jedem Fall das Recht vorbehalten, den Nachweis von tatsächlich niedrigeren Werten zu erbringen. Das Bundesgericht hat sich hierzu im vorstehend erwähnten Entscheid jedoch wie folgt geäussert:
«E.3.4.5. So oder anders gilt, dass die steuerpflichtige Person, die sich auf eine ausländische Bewertung beruft, im Rahmen ihrer Mitwirkungspflicht den entsprechenden Nachweis zu erbringen hat, will sie nicht die Folgen der Beweislosigkeit tragen. Ein blosses Privatgutachten reicht für gewöhnlich nicht aus, um unbesehen als Grundlage der Bewertung zu dienen (Urteile 9C646/2022 vom 7. Februar 2023 E. 7.2; 2C111/2022 vom 7. Dezember 2022 E. 7.3; 2C700/2021 vom 23. Juni 2022 E. 7.6). Amtliche oder private Bewertungen von ausländischen Objekten unterliegen im Inland ohnehin der freien Beweiswürdigung. Eine solche ist namentlich auch im Verfahren der gemischten Veranlagung vorzunehmen (Art. 123 Abs. 1 und Art. 130 Abs. 1 DBG; Art. 46 Abs. 1 StHG; Urteile 2C16/2015 vom 6. August 2015 E. 2.5.3; 2A.374/2006 vom 30. Oktober 2006 E. 4.2). Aus all diesen Gründen ist es der Veranlagungsbehörde unbenommen, bei Bewertung ausländischer Objekte schematischer vorzugehen, als sie dies in rein inländischen Verhältnissen tun dürfte (BGE 140 II 157 E. 7.5 und 7.6.1; Urteile 2C829/2016 / 2C830/2016 vom 10. Mai 2017 E. 9; 2C1011/2012 / 2C1012/2012 vom 5. Mai 2014 E. 7.4.3). Preisschwankungen oder etwaigen Werteinbussen des ausländischen Objekts hat sie nicht von Amtes wegen nachzugehen (Urteil 2C_500/2018 vom 8. April 2020 E. 3.6).»
Die Messlatte für den Nachweis eines tieferen Wertes wurde damit relativ hoch angesetzt. Somit dürfte es sich in der Praxis als äusserst schwierig erweisen, einen tieferen Wert durchzusetzen.

 
Tobias Ehrensberger

Leiter Standort Winterthur
Dipl. Treuhandexperte, LL.M. UZH in International Tax Law