Eine Liegenschaft kann nicht einfach auf mehrere Kinder aufgeteilt werden. So muss frühzeitig überlegt werden, welches der Kinder die Liegenschaft bekommt und wie die weiteren Kinder im Erbe berücksichtigt werden können. Eine vorausschauende Planung und Regelung ist nicht nur sinnvoll, sondern geradezu notwendig – zur Wahrung des Familienfriedens!
Verschiedene gute Gründe können den Ausschlag für eine Liegenschaftsübertragung auf die Nachkommen geben. Das Haus und der Garten sind zu gross und die Kinder sind ausgezogen. Eine Miet- oder Eigentumswohnung an sonniger Lage lockt oder allenfalls wird sogar mit einer bedürfnisgerechten Alterswohnung geliebäugelt. Ein Anlass für eine Übertragung kann auch sein, dass die junge Familie das Haus besser nutzen oder sich den Kauf einer Fremdliegenschaft nicht leisten kann. Bestenfalls wird der Entschluss zur Eigentumsübertragung von der ganzen Familie getragen, damit kein Misstrauen geschürt wird und einem Erbstreit vorgebeugt werden kann.
Bei der Liegenschaftsübertragung bieten sich verschiedene Szenarien an.
Die Liegenschaft wird zum aktuellen Verkehrswert übertragen. Damit sichern sich die Verkäufer ihre Vermögenssubstanz. Auf der Differenz zwischen den Anlagekosten und dem Verkaufserlös ist eine Grundstückgewinnsteuer geschuldet, welche durch eine längere Besitzesdauer gemildert bzw. durch eine kürzere Besitzesdauer erhöht wird. Die Steuerbelastung bewegt sich bei maximaler Besitzesdauer um ca. 10%. Allenfalls kann beim Kauf einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft von einem Steueraufschub profitiert werden.
Durch die Festsetzung eines günstigen Verkaufspreises soll dem übernehmenden Nachkommen eine Zuwendung gemacht werden. Der Entscheidungsspielraum in der Preisbestimmung wird in der Praxis bei ca. 20% des Verkehrswertes festgelegt. Bei einem höheren Abschlag wird oft eine Schenkungskomponente angenommen. Im Gegensatz zur Schenkung oder gemischten Schenkung vermeidet der Erwerber die Übernahme der späteren Grundstückgewinnsteuer, d. h. der Veräusserer muss sie bezahlen – jedoch beginnt auch die Besitzesdauer wieder bei Null.
Die Schenkung ist eine unentgeltliche Übertragung einer nicht hypothekarisch belasteten Immobilie. Der Schenker kann sich vorbehalten, dass die Immobilie an ihn zurückfällt, wenn der Beschenkte vor ihm sterben sollte. Die reine Schenkung bewirkt einen Aufschub bei der Grundstückgewinnsteuer. Zu beachten ist, dass die verbleibende Vermögenssubstanz für den Lebensunterhalt und die Pflege bis zum Tod ausreicht.
Eine gemischte Schenkung liegt vor, wenn nebst einer Schenkung eine Teilgegenleistung (z.B. Übernahme der Hypothek) entgeltlich erfolgt. Die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Schaffhausen wird dabei aufgeschoben, wenn der Erlös 80% oder weniger des Verkehrswertes ausmacht.
Wer eine Liegenschaft vorzeitig vererben, sie aber weiterhin selber nutzen möchte, kann die Schenkung mit einem lebenslangen Nutzniessungs- oder Wohnrecht verbinden. Bei einer Nutzniessung kann der bisherige Eigentümer weiterhin fast unbeschränkt über die Liegenschaft verfügen, er darf sie aber nicht verkaufen, und trägt weiterhin alle Kosten und Steuern. Auch allfällige Mieterträge stehen ihm zu. Mit dem Wohnrecht darf der bisherige Eigentümer die Liegenschaft selber bewohnen, aber nicht vermieten. Das Wohnrecht eignet sich in der Regel dann, wenn er sich nicht mehr um die Liegenschaft kümmern und sie mit allen Verpflichtungen frühzeitig weitergeben möchte.
Die Erbengemeinschaft enthält Konfliktpotential.
Wenn irgend möglich, sollte der Immobilienbesitz aufgeteilt werden, da die Kinder Partner haben und wiederum Kinder, die irgendwann auch noch mitreden möchten. In der Erbengemeinschaft kann ein Erbe zudem alle anderen blockieren, da alle Entscheide einstimmig gefällt werden müssen.
Notfalls muss das Gericht einen Zwangsverkauf oder eine Versteigerung anordnen.
Ehepartner und Kinder sind in ihrem Pflichtteil geschützt. Dieser kann ihnen nicht entzogen werden. Ist der Pflichtteil verletzt, kommt es zu Herabsetzungen von Wertvorteilen.
Ohne Ausgleichungsanordnung sind die Erben für ihre Vorempfänge ausgleichungspflichtig.
Der überlebende Ehepartner hat ein Vorrecht auf das gemeinsam bewohnte Haus oder die Wohnung. Macht er davon Gebrauch, wird der Wert dieses Vorrechts an sein Erbe angerechnet.
Eine Liegenschaft mit mehreren Wohnungen kann bei Teilungsproblemen als Stockwerkeigentum ausgestaltet und einzelne Einheiten mehreren Erben zugewiesen werden.
Ehepartner und direkte Nachkommen zahlen keine Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer. Je entfernter das Verwandtschaftsverhältnis, desto höher wird die Steuer.
