Liegenschaften gelten seit der Finanzkrise wieder vermehrt als sichere und rentable alternative Kapitalanlagen.
Die tiefen Hypothekarzinsen machen es zusätzlich interessant, ein Mietobjekt zu erwerben. Im Einzelfall kann sich heute das Halten von Immobilien über eine Aktiengesellschaft oder GmbH als steuerlich und erbplanerisch sinnvolles Instrument erweisen. Diese Struktur wird deshalb attraktiver, weil die Steuerbelastung der juristischen Personen stark reduziert wurde und Dividenden von Immobiliengesellschaften neu mit reduzierter Steuerbelastung an den Gesellschafter ausgeschüttet werden können. Zudem sind Gesellschaftsanteile an einer Immobiliengesellschaft im Erbgang allenfalls einfacher auf mehrere Nachkommen zuteilbar als Liegenschaften im Direktbesitz.
Wir beleuchten nachfolgend (Tabelle 1) die Besteuerung der Immobilienanlagen von Privatpersonen im Direktbesitz oder als Alternative das Halten einer oder mehreren Liegenschaft/en über eine Immobiliengesellschaft (Aktiengesellschaft oder GmbH). Auf weitere grundlegende Kriterien wie die Zuteilung von Liegenschaften zum Privat- oder Geschäftsvermögen oder den Sonderfall des gewerbsmässigem Liegenschaftshandels wird an dieser Stelle nicht eingetreten.
Für die Besteuerung von Anlageliegenschaften im Direktbesitz oder im indirekten Besitz über eine Immobiliengesellschaft gelten unterschiedliche Besteuerungsgrundsätze. Zum einen wird die Höhe der steuerbaren Erträge nach nicht deckungsgleichen Kriterien ermittelt. Währenddem z. B. bei der Immobiliengesellschaft Abschreibungen und Verluste geltend gemacht werden können, ist dies beim Direktbesitz nicht möglich. Demgegenüber wird beim Liegenschaftsverkauf in einer Immobiliengesellschaft die Besitzesdauer nicht berücksichtigt und die Gewinne unterliegen der gleichen steuerlichen Belastung wie die laufenden Einkünfte. Beim Direktbesitz nimmt die Steuerbelastung mit der Besitzesdauer ab.
Folgende Ausführungen (Tabelle 2) beziehen sich auf Immobilien im Kanton Schaffhausen und die laufende Besteuerung deren Erträge. Es wird davon ausgegangen, dass keine weiteren steuerbaren Einkommensquellen bestehen und die Gewinne der Immobiliengesellschaft voll an die Anteilseigner ausgeschüttet werden.
Die Variante Immobiliengesellschaft zeigt im obigen Beispiel eine um CHF 4’000.– (-16%) tiefere Steuerbelastung. Dieser Vorteil wird durch die Bildung von Abschreibungen, welche den steuerbaren Gewinn schmälern, ermöglicht. Sofern bei einem allfälligen späteren Liegenschaftsverkauf der Erlös den Buchwert übersteigt, werden die vorgenommenen Abschreibungen zumindest teilweise doch noch besteuert.
Im Direktbesitz unterliegt die Liegenschaft der Grundstückgewinnsteuer welche vom Kanton erhoben wird. Der Bund besteuert Gewinne auf Liegenschaftsverkäufen im Privatvermögen nicht. Besteuert wird die während der Besitzesdauer eingetretene Wertzunahme. Der Steuersatz nimmt mit der Besitzesdauer ab. So beläuft sich die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Schaffhausen bei einem Gewinn von CHF 500’000.– und einer Haltdauer von 25 Jahren auf CHF 63’000.– (12,6% Steuerbelastung). Beim Verkauf einer Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft ist auf dem Wertzuwachs ebenfalls die Grundstückgewinnsteuer geschuldet nach den gleichen Regeln und Faktoren wie beim Direktbesitz. Dies im Gegensatz zum Verkauf der im Privatvermögen gehaltenen Anteile an einer «ordentlichen» Kapitalgesellschaft, welcher i. d. R. steuerfrei erfolgen kann.
